Venti giorni chiusi in casa. In cassa, 9,9 milioni per le manutenzioni mai toccati

Gli inquilini raccontano ascensori fermi, portoni rotti, verde abbandonato. Il bilancio Ater 2025 dice che la manutenzione è al massimo degli ultimi undici anni, che un fondo da quasi dieci milioni non è stato utilizzato per un solo euro, e che metà dei cantieri aperti non ha registrato alcun avanzamento in dodici mesi. Nel frattempo la cassa cala del 20 per cento e il margine operativo crolla di oltre un quarto. Abbiamo messo insieme i due racconti. Ora chiediamo all'Azienda di rispondere.

Inchiesta de Il Meridiano di Trieste e Gorizia

C'è una frase, raccolta venerdì scorso in un cortile del comprensorio, che vale più di qualunque tabella. Persone invalide e anziane rimaste bloccate in casa fino a venti giorni perché l'ascensore non funzionava. Non venti ore. Venti giorni.

A raccontarlo è Massimiliano Bracco, portavoce del comitato di Altura, che elenca una lista di problemi tutt'altro che esotici: portoni, ascensori, pulizia degli spazi interni ed esterni, cura del verde. Cose ordinarie. Cose che, dice Bracco, si trascinano da anni: e proprio perché si trascinano, «anche i guasti minori si sono ingranditi», diventando oggi difficili da riparare in tempi brevi.

Alla richiesta di intervenire, la risposta che gli inquilini riferiscono di ricevere è quasi sempre la stessa: mancano i fondi. E il comitato ribatte con l'argomento più difficile da smontare: gli inquilini l'affitto e le spese condominiali le pagano. Regolarmente. Se le risorse non bastano, sostiene Bracco, tocca ad Ater andare a chiederle alla Regione e alle istituzioni competenti, non far ricadere il disagio su chi abita.

Per l'emergenza ascensori, riferisce il comitato, sarebbe stato messo a disposizione il contatto di una ditta di montascale. Costo: 25 euro a corsa, a carico del residente. Il comitato lo giudica del tutto inadeguato. È difficile dargli torto: venticinque euro per scendere di casa e venticinque per risalire, per un pensionato, significa scegliere fra la spesa e il medico.

Abbiamo preso questo racconto e siamo andati a verificarlo dove i racconti si trasformano in numeri: le 141 pagine del bilancio Ater al 31 dicembre 2025, approvato con delibera del 28 maggio 2026. Ne è uscito un quadro che non conferma la versione degli inquilini né quella dell'Azienda. Le complica entrambe.

Primo. La verità scomoda: la manutenzione non è stata tagliata. È aumentata

Partiamo dal dato che ribalta la narrazione più diffusa.

Nel 2025 Ater ha speso in manutenzione ordinaria 10.522.045 euro lordi. Nel 2024 erano 8.899.075. Un aumento di 1,6 milioni in un anno, più diciotto per cento. Ed è il valore più alto degli ultimi undici anni: più del 2021, più del 2016, più del 2015.

La manutenzione netta esposta a conto economico, dopo l'utilizzo dei fondi accantonati, è di 8.995.606 euro: circa il 27 per cento di tutto il valore della produzione dell'Azienda. Più di un euro ogni quattro.

Quindi la frase "non facciamo manutenzione perché non ci sono soldi", presa alla lettera, non è supportata dal bilancio. Ater ha speso in manutenzione più che mai.

La domanda giusta non è quanto. È dove.

Secondo. Dove sono finiti quei soldi: dal condominio all'appartamento

Ecco il confronto che spiega tutto. Stessa voce di bilancio, dieci anni di distanza.

Le due righe in grassetto sono, parola per parola, le due cose di cui parla il comitato di Altura.

Gli ascensori. Nel 2015 Ater spendeva 2,6 milioni l'anno fra impianti di riscaldamento e impianti elevatori. Nel 2025 ne ha spesi 770.000. Meno settanta per cento. Una parte del calo si spiega con le riqualificazioni energetiche degli ultimi anni, che hanno reso alcune centrali termiche meno bisognose di interventi. Ma gli ascensori non si riqualificano da soli, e continuano a invecchiare.

Il verde e gli spazi comuni. Novantamila euro. Per circa 11.000 alloggi distribuiti in 1.399 stabili. Fa otto euro per alloggio all'anno. Nel 2015 erano ventinove.

Otto euro all'anno per la cura del verde sotto casa. Venticinque euro a corsa per un montascale. I due numeri, messi uno accanto all'altro, raccontano da soli il problema.

Dall'altra parte, il ripristino degli alloggi: 3,4 milioni, più che triplicati in dieci anni e raddoppiati nel solo 2025. Nel corso dell'anno sono stati riconsegnati 208 alloggi rimessi a nuovo: circa 16.400 euro ciascuno.

Non è uno scandalo, e va detto: dietro quei 208 alloggi ci sono 208 famiglie che uscivano da una graduatoria di attesa. È una priorità sacrosanta. Ma ogni euro speso lì è un euro che non è andato all'androne, all'ascensore, al cortile. La spesa non è mancata: si è spostata. E si è spostata dal bene di tutti al bene del singolo.

C'è anche un effetto boomerang che nessun bilancio misura: un edificio con le parti comuni trascurate degrada più in fretta anche all'interno. Il che gonfia, negli anni successivi, proprio il costo delle riattazioni. È un circolo che si alimenta da solo, ed è esattamente ciò che descrive Bracco quando dice che i guasti minori, non riparati, sono diventati grandi.

Terzo. Le spese condominiali che gli inquilini pagano davvero

Il comitato solleva un punto preciso: noi le spese le paghiamo. Il bilancio conferma che è vero, e aggiunge un dettaglio che merita attenzione.

Pulizia dei vani scala, gestione delle aree esterne, giardinaggio e disinfestazioni sono affidate a un appalto in sei lotti, rinnovato nel 2025 per il biennio 2025-2027. Valore: circa 2.130.000 euro l'anno. E il bilancio precisa che tali importi «sono oggetto di rendicontazione agli occupanti»: cioè li pagano gli inquilini attraverso le spese, con la sola eccezione della quota millesimale relativa agli alloggi sfitti, che resta a carico dell'Azienda.

Ora il dato che colpisce. Nel 2025, su questi servizi, sono state gestite 1.301 richieste di intervento. Hanno prodotto 97 ordini di lavoro extra appalto, per poco più di 155.000 euro complessivi.

Novantasette su milletrecentouno. Una richiesta su tredici.

Il numero non dimostra di per sé che le altre 1.204 siano state ignorate: molte rientravano probabilmente nelle prestazioni già previste dall'appalto ordinario, altre potevano essere doppioni o non di competenza. Ma è un rapporto che chiede una spiegazione, soprattutto a chi quelle spese le paga in bolletta.

Lo stesso vale sul fronte generale: nel 2025 Ater ha ricevuto 10.177 richieste di intervento complessive e ha emesso 3.607 ordini di lavoro. Una su tre.

Quarto. Il fondo da 9,9 milioni che nessuno ha toccato

Veniamo al numero che, a nostro giudizio, è il più difficile da spiegare agli inquilini di Altura e di Melara.

Nel passivo del bilancio, fra i fondi per rischi e oneri, c'è una voce che si chiama Fondo per manutenzioni beni immobili. È un salvadanaio: risorse messe da parte per le manutenzioni future.

Al 31 dicembre 2024 conteneva 9.144.345 euro. Al 31 dicembre 2025 ne contiene 9.924.345.

È cresciuto di 780.000 euro, che è esattamente l'accantonamento dell'esercizio. Il che significa una cosa sola: nel 2025 quel fondo non è stato utilizzato per un solo euro.

Facciamo un conto elementare. La spesa per giardini e spazi comuni dell'intero patrimonio Ater, nel 2025, è stata di 90.000 euro. Il dieci per cento di quel fondo — 992.000 euro — avrebbe moltiplicato quella cifra per undici. L'uno per cento l'avrebbe più che raddoppiata.

Non stiamo dicendo che quei soldi andassero spesi nel verde: sono verosimilmente destinati a interventi programmati e specifici, e un ente pubblico non può disporne a piacimento. Stiamo dicendo che la frase "non ci sono i soldi per la manutenzione" e l'esistenza di un fondo da 9,9 milioni destinato alla manutenzione e rimasto intatto per dodici mesi non possono stare nella stessa conversazione senza una spiegazione.

Quinto. Metà dei cantieri aperti, fermi

C'è di più, e sta in una tabella della nota integrativa che elenca uno per uno i lavori in corso, con il valore a inizio anno e l'avanzamento maturato durante il 2025.

Valore complessivo dei cantieri aperti al 31 dicembre 2025: 15,1 milioni di euro.

Abbiamo sommato le voci con avanzamento pari a zero per tutto l'anno: circa 6,5 milioni, il 43 per cento. Aggiungendo quelle con movimenti puramente simbolici, sotto i cinquemila euro in dodici mesi, si arriva a circa 7,4 milioni: quasi la metà.

Fra i maggiori, completamente immobili nel 2025: Gemona-Gradisca per oltre 2,7 milioni su tre distinte partite; il comparto Flavia, fra alloggi, locali, parcheggi e oneri, per oltre 2,2 milioni; Prato 1 e Scoglietto 26 per circa 992.000 euro; Boito 1 per 195.000; Borgo Zindis per 260.000.

Non sono cantieri lenti. Sono cantieri che in un anno intero non hanno prodotto un euro di stato avanzamento lavori.

E allargando lo sguardo all'intera storia dei finanziamenti ricevuti, la relazione sulla gestione riporta che a fronte di 386,7 milioni di risorse assegnate e 388,7 milioni già impegnati su interventi, i pagamenti effettivi si fermano a 339,9 milioni. Restano 48,8 milioni di euro di opere decise e non ancora pagate. E 13,4 milioni sono già stati incassati e giacciono in cassa: il bilancio li definisce risorse già incassate e non ancora utilizzate.

Sesto. Perché allora Ater dice che non ci sono soldi? Perché in parte è vero

Qui bisogna essere onesti, o l'inchiesta non serve a nulla.

Ater ha due portafogli separati che per legge non comunicano. Uno è quello degli investimenti: ci arrivano i finanziamenti di Regione, Stato, PNRR, bandi. Sono vincolati all'opera per cui sono stati concessi. Non si possono usare per pagare la manutenzione ordinaria di un ascensore. È questo il portafoglio pieno e fermo.

L'altro è quello della gestione corrente, e qui la situazione è realmente difficile.

Nel 2025 gli affitti incassati sono stati 20,2 milioni. La manutenzione ordinaria lorda più il personale hanno assorbito 19,7 milioni: il 97,6 per cento. Restano trecentomila euro per pagare imposte, assicurazioni, spese condominiali, legali, informatica, ammortamenti. Che costano molto di più.

L'equilibrio si regge su due gambe esterne: il Fondo Sociale regionale, 7,7 milioni destinati per circa l'89 per cento alla manutenzione ordinaria, e le vendite di alloggi, che nel 2025 hanno prodotto 1,46 milioni di plusvalenze. In pratica: due terzi della manutenzione ordinaria non li pagano gli affitti, li paga la Regione. E una parte del pareggio si ottiene vendendo pezzi di patrimonio pubblico.

L'utile finale dell'esercizio è di 5.888 euro. Su 33,6 milioni di ricavi. Lo zero virgola zero due per cento.

Va aggiunto che Ater non può alzare gli affitti: i canoni dell'edilizia sovvenzionata sono fissati per legge sul reddito degli assegnatari. Nel 2025 sono anzi calati di 1,1 milioni, per effetto di revisioni e ricalcoli legati al peggioramento delle condizioni economiche degli inquilini. Il canone medio si aggira sui 142 euro al mese.

Su questo punto, quindi, il comitato di Altura e l'Azienda dicono la stessa cosa da due lati diversi: le risorse correnti non bastano, e vanno chieste alla Regione. Bracco chiede che sia Ater a farlo. Ater, nella relazione sulla gestione, lo scrive nero su bianco, definendo imprescindibile il potenziamento del sostegno pubblico.

Settimo. I segnali del 2025 non sono tranquillizzanti

Questa è la parte che rende urgente la domanda sul 2026. Perché tutti gli indicatori dinamici del 2025 puntano nella stessa direzione.

Letto in fila: entra meno, si incassa peggio, il margine si dimezza quasi, la cassa scende di 3,85 milioni, il debito netto sale.

Il calo di cassa in sé non è allarmante: è coerente con un anno in cui si è investito sul patrimonio e si sono rimborsati finanziamenti. E gli indici di equilibrio di breve periodo reggono, con un rapporto fra attività e passività correnti pari a 1,52. Non c'è una crisi di liquidità in senso tecnico. Chi grida al default sbaglia.

Ma c'è un numero che va letto con attenzione. Delle disponibilità liquide totali di 15 milioni, la stessa relazione sulla gestione calcola che la parte realmente non vincolata — cioè eccedente rispetto a quanto va conservato per gli interventi già programmati — ammonta a 1.597.409 euro.

Un milione e mezzo. Per 11.000 alloggi. Fa 145 euro per alloggio. È tutto il margine di manovra libero dell'Azienda.

C'è infine la morosità, che è l'altra faccia del problema. I crediti verso inquilini per morosità pregresse ammontano a 11.221.648 euro, il fondo svalutazione crediti a 6.124.663, e la quota in carico all'ufficio legale a 4.012.929. Ater può avere un patrimonio da 543 milioni a bilancio e restare a corto di contanti, se una parte strutturale di quanto fattura non rientra.

Ottavo. Si poteva decidere diversamente?

Distinguiamo, perché è l'unico modo di essere utili.

Non dipendeva da Ater: il livello dei canoni, la loro riduzione nel 2025, l'aumento dei prezzi di materiali e servizi, la pressione della graduatoria che obbliga a riattare alloggi il più in fretta possibile, la dipendenza dal contributo regionale. Su tutto questo l'Azienda ha ragione a chiedere aiuto, e il comitato ha ragione a chiedere che lo faccia con forza.

Dipendeva almeno in parte da Ater, e qui le alternative esistevano:

• Il fondo manutenzioni. Nove milioni e nove accantonati, zero utilizzati, altri 780.000 aggiunti. Una scelta contabilmente prudente. Operativamente, in un anno in cui gli anziani restavano bloccati in casa, difficile da giustificare senza spiegazioni.
• I cantieri fermi. Sei milioni e mezzo con avanzamento nullo per dodici mesi non sono una fatalità. Possono dipendere da contenziosi, varianti, autorizzazioni di altri enti, imprese inadempienti, carenza di tecnici. Tutte ragioni legittime. Nessuna è scritta nel bilancio.
• La proporzione fra alloggio e condominio. Meno settanta per cento in dieci anni su impianti e ascensori è una scelta di allocazione, non un destino.
• Il dimensionamento dei programmi. Sul complesso di Rozzol Melara il programma PRIUS vale 8,65 milioni, di cui solo 4,58 coperti dal bando: i restanti 4,06 figurano come cofinanziamento e "fondi da reperire". I due interventi più pesanti — riqualificazione energetica e climatizzazione per 6,73 milioni, protezione antigelo della rete antincendio per 935.000 — risultano a fine 2025 ancora in adeguamento progettuale, con le procedure di gara non attivate. Il progetto sugli spazi ricreativi e le aree esterne, quello che tocca più direttamente la vita quotidiana, è indicato altrove come rinviato, con pubblicazione della gara prevista nel 2026. Su cinque interventi, l'unico concluso nel 2025 è quello sulle passeggiate esterne, da 139.165 euro. Progettare in grande contando di reperire il resto era una scelta. Dimensionare sul finanziato e portarlo a termine era l'altra.

Un elemento a favore dell'Azienda va però registrato, e il bilancio lo dichiara apertamente: la relazione segnala la limitatezza dell'organico rispetto al carico di lavoro. Il personale è passato da 153 a 159 dipendenti nel 2025, con 14 assunzioni a fronte di 8 cessazioni. Centocinquantanove persone per 11.000 alloggi e 1.399 stabili non possono far correre cinquanta cantieri insieme. Va anche dato atto che proprio nel 2025 è stata bandita una procedura aperta per un accordo quadro in quattro lotti sugli impianti elevatori: un segnale che il problema ascensori è stato riconosciuto.

La richiesta all'Ater: parliamone, pubblicamente

Un bilancio dice cosa è successo. Non dice perché. Le ragioni delle scelte, i vincoli procedurali, i contenziosi, le trattative con gli enti finanziatori non stanno nei numeri: le conosce solo chi amministra.

Per questo Il Meridiano rivolge formalmente all'Azienda Territoriale per l'Edilizia Residenziale di Trieste la richiesta di un confronto pubblico, con l'impegno a pubblicare integralmente le risposte:

1. I numeri che abbiamo esposto sono congrui? Le nostre somme sui cantieri fermi, i confronti decennali sulle voci di manutenzione, l'incidenza della manutenzione sui canoni: sono letture corrette del vostro bilancio? Dove sbagliamo?
2. Il Fondo per manutenzioni beni immobili. A quali interventi sono destinati i 9,9 milioni? Perché nel 2025 non è stato utilizzato? Con quale cronoprogramma verrà impiegato?
3. I cantieri con avanzamento zero. Quali sono le cause reali dei circa 6,5 milioni di lavori fermi? E i 48,8 milioni impegnati e non pagati e i 13,4 già incassati e non spesi sono a rischio di revoca o definanziamento?
4. Gli ascensori. Quanti impianti elevatori del patrimonio Ater sono attualmente fuori servizio, e qual è il tempo medio di ripristino? Che cosa prevede l'accordo quadro 2025 sugli impianti elevatori in termini di tempi di intervento? Esiste una procedura per i casi in cui il blocco isola persone con disabilità o anziani, e quale sostegno è previsto a carico dell'Azienda anziché del residente?
5. I servizi rendicontati agli inquilini. Su 1.301 richieste relative a pulizie, verde e aree esterne, come si è arrivati a 97 ordini di lavoro? E con quali criteri, sulle 10.177 richieste complessive, sono stati emessi 3.607 ordini?
6. Rozzol Melara. Perché i progetti PRIUS 752 e 728, che valgono insieme 7,66 milioni, non hanno visto l'attivazione delle gare? Da chi si prevede di reperire i 4,06 milioni mancanti? E quanto è stato complessivamente speso, nel 2025, per la manutenzione ordinaria del complesso?
7. La domanda più importante: e il 2026? Il bilancio 2025 prevede per l'anno in corso un aumento delle richieste di revisione dei canoni, un incremento della morosità, una maggiore pressione sulla domanda di alloggi pubblici e un generale aumento dei costi operativi, arrivando a segnalare uno squilibrio significativo fra risorse e fabbisogni con possibili riflessi sulla sostenibilità dell'Ente nel medio periodo. A nove mesi dall'inizio dell'esercizio, quella previsione si sta avverando? La cassa ha continuato a scendere? Il margine operativo si è stabilizzato o ha proseguito la discesa? I cantieri fermi si sono sbloccati? Il fondo manutenzioni è stato finalmente impiegato? Oppure il 2026 sta ricalcando esattamente la traiettoria del 2025?

Due precisazioni, perché il rispetto viene prima della polemica

La prima. Questa non è un'inchiesta contro l'Ater di Trieste. È la lettura di un documento pubblico, incrociata con le testimonianze di chi in quelle case ci vive. L'Azienda gestisce 11.000 alloggi con 159 dipendenti, in un contesto di canoni per legge calanti, morosità da 11,2 milioni e dipendenza quasi totale da trasferimenti pubblici. Chiude il bilancio in pareggio per 5.888 euro. Non è una posizione comoda, e chi la racconta come pura incuria non ha letto le carte.

La seconda. Tutti i numeri riportati sono tratti dal bilancio approvato e sono verificabili da chiunque. Le interpretazioni, invece, sono nostre, e possono essere sbagliate. Se la nostra lettura è corretta nella sostanza, gli inquilini di Altura, di Melara e degli altri comprensori hanno diritto di sapere quando e come le cose cambieranno. Se è sbagliata o incompleta, chiediamo di essere corretti: pubblicheremo la rettifica con lo stesso rilievo di questo articolo.

Perché la domanda da cui siamo partiti — non ci sono soldi, o sono stati usati male? — dopo 141 pagine ha una risposta che non è né l'una né l'altra. Per la gestione di tutti i giorni i soldi mancano davvero, e non per colpa dell'Azienda. Per le opere grandi i soldi ci sono, sono tanti, e restano fermi.

Nel mezzo, in un pianerottolo, c'è una persona che da venti giorni non riesce a scendere in strada.

Fonti: Bilancio d'esercizio dell'Ater di Trieste al 31 dicembre 2025, allegato "A" alla deliberazione n. 06 del 28 maggio 2026 (stato patrimoniale, conto economico, rendiconto finanziario, nota integrativa, relazione sulla gestione). Intervista a Massimiliano Bracco, portavoce del comitato di Altura, raccolta da Il Meridiano. Elaborazioni, somme e confronti pluriennali a cura della redazione.